“Ma queste spese dovevo pagarle io?” È la domanda che sento più spesso quando si parla di affitti. Vi è arrivata una richiesta dall’amministratore e non sapete se tocca a voi o al proprietario? Oppure siete proprietari e il vostro inquilino contesta le spese che gli avete girato?

Le controversie sulle spese condominiali sono tra le più frequenti nei rapporti tra proprietario e inquilino. La buona notizia è che la legge stabilisce regole precise, anche se non sempre facili da interpretare nel caso concreto.

Vediamo insieme come funziona davvero, con esempi pratici che vi toglieranno ogni dubbio.

La Regola d’Oro (Che Tutti Dovrebbero Conoscere)

Il principio base è semplice e si fonda su una logica precisa:

L’INQUILINO paga le spese legate all’uso quotidiano e alla manutenzione ordinaria delle parti comuni. In pratica, tutto ciò che serve per vivere normalmente nell’immobile giorno per giorno.

Il PROPRIETARIO paga le spese di manutenzione straordinaria, le riparazioni eccezionali e le innovazioni. In pratica, tutto ciò che mantiene o aumenta il valore dell’immobile nel tempo.

Sembra facile, vero? Il problema è capire dove finisce l’ordinario e comincia lo straordinario.

Manutenzione Ordinaria vs Straordinaria: Come Distinguerle

Manutenzione ordinaria: interventi di pulizia, riparazione e sostituzione di elementi usurati dall’uso normale. Sono ripetitivi, prevedibili e necessari per mantenere in efficienza ciò che già esiste.

Manutenzione straordinaria: interventi eccezionali, non prevedibili o che modificano sostanzialmente l’immobile o le sue parti comuni. Migliorano, rinnovano o adeguano a nuove normative.

Facciamo degli esempi concreti perché è qui che nascono i dubbi.

Guida Pratica: Chi Paga Cosa (Voce per Voce)

Ascensore

Inquilino:

• Manutenzione ordinaria periodica (controlli, lubrificazione, piccole riparazioni)
• Consumi elettrici
• Sostituzione di componenti usurati dal normale uso (es. pulsantiere, luci)

Proprietario:

• Installazione di un nuovo ascensore
• Adeguamento a nuove norme di sicurezza
• Sostituzione integrale dell’impianto
• Rifacimento della cabina

Pulizia e Illuminazione Scale

Inquilino: Paga tutto. È un servizio legato all’uso quotidiano:

• Stipendio dell’addetto alle pulizie
• Materiali di pulizia
• Bolletta della luce delle parti comuni
• Sostituzione di lampadine

Proprietario: Rifacimento dell’impianto di illuminazione

Riscaldamento Centralizzato

Inquilino:

• Gestione ordinaria dell’impianto
• Consumo di combustibile (proporzionale ai millesimi o ai consumi effettivi)
• Pulizia e manutenzione ordinaria della caldaia
• Lettura e ripartizione dei consumi

Proprietario:

• Sostituzione della caldaia
• Adeguamento dell’impianto a nuove norme
• Rifacimento delle tubature

Autoclave e Impianto Idrico

Inquilino:

• Manutenzione ordinaria dell’autoclave
• Pulizia periodica
• Consumi idrici
• Piccole riparazioni a guarnizioni, rubinetti comuni

Proprietario:

• Sostituzione completa dell’autoclave
• Rifacimento dell’impianto idrico
• Adeguamento alle norme sanitarie

Portone d’Ingresso

Inquilino:

• Piccole riparazioni (serratura, cerniere)
• Pulizia
• Sostituzione di chiavi

Proprietario:

• Sostituzione del portone
• Installazione di citofono o videocitofono
• Rifacimento del sistema di apertura

Tetto, Facciata e Strutture

Inquilino: Generalmente nulla. Queste sono quasi sempre manutenzioni straordinarie.

Proprietario:

• Rifacimento del tetto
• Tinteggiatura della facciata
• Riparazioni strutturali
• Impermeabilizzazioni

Eccezione: solo piccole riparazioni di routine possono essere a carico dell’inquilino, ma nella pratica sono rarissime.

Giardino Condominiale

Inquilino:

• Manutenzione ordinaria (taglio prato, innaffiatura, potature ordinarie)
• Giardiniere

Proprietario:

• Reimpianto di alberi o siepi
• Rifacimento del sistema di irrigazione
• Creazione di nuove aiuole o percorsi

Antenne e Impianti TV

Inquilino:

• Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato

Proprietario:

• Installazione di nuove antenne
• Adeguamento a nuovi standard (es. digitale terrestre)

Cosa Dice il Contratto?

Attenzione: il contratto di locazione può prevedere accordi specifici diversi dalla ripartizione legale. È fondamentale leggerlo con attenzione.

Ad esempio, alcune clausole possono:

• Mettere a carico dell’inquilino anche spese che normalmente sarebbero del proprietario
• Stabilire un forfait mensile per le spese condominiali
• Escludere determinate voci

Importante: anche quando il contratto prevede accordi diversi, ci sono limiti. Non si può far pagare all’inquilino tutto indistintamente. Le clausole palesemente vessatorie possono essere contestate.

Quando Arriva il Conguaglio: Come Comportarsi

È normale che l’amministratore faccia un preventivo annuale delle spese e poi, a fine anno, calcoli il conguaglio in base alle spese effettive.

Se siete inquilini:

• Avete diritto a ricevere il dettaglio delle spese con i relativi documenti giustificativi
• Potete chiedere di visionare i verbali delle assemblee e il rendiconto condominiale
• Se ritenete ci siano voci non dovute, contestatele per iscritto al proprietario

Se siete proprietari:

• Dovete trasmettere tempestivamente all’inquilino le richieste dell’amministratore
• Conservate tutta la documentazione
• In caso di rifiuto del pagamento, potete trattenere le somme dalla caparra o, nei casi gravi, avviare uno sfratto per morosità

I Casi Dubbi (Che Generano Più Contenziosi)

Sostituzione della Caldaia dell’Appartamento

Se l’appartamento ha una caldaia autonoma:

• Manutenzione ordinaria annuale: inquilino
• Sostituzione della caldaia: normalmente proprietario (ma alcune sentenze hanno riconosciuto la possibilità di addebitarla all’inquilino se necessaria per usura naturale in contratti di lunga durata)

Infiltrazioni dal Tetto

Se causano danni all’appartamento in affitto:

• Riparazione del tetto: proprietario
• Danneggiamento di beni dell’inquilino: il proprietario potrebbe essere tenuto a risarcire se non ha provveduto tempestivamente

Derattizzazione e Disinfestazione

Inquilino: se si tratta di manutenzione ordinaria e preventiva periodica

Proprietario: se necessaria per problemi strutturali dell’edificio

Consigli Pratici per Evitare Discussioni

Per gli inquilini:

• Chiedete sempre, prima di firmare, che il contratto specifichi chiaramente la ripartizione delle spese
• Pretendete la documentazione completa delle spese che vi vengono addebitate
• Pagate solo dopo aver verificato che le voci siano effettivamente a vostro carico

Per i proprietari:

• Siate trasparenti: mostrate subito all’inquilino il rendiconto condominiale
• Inviate le richieste di pagamento con ragionevole anticipo
• In caso di spese straordinarie importanti, informate l’inquilino per tempo

Per entrambi:

• Il dialogo è sempre la soluzione migliore. Molte controversie nascono da semplici incomprensioni
• Documentate tutto per iscritto (email, raccomandate, PEC)
• In caso di dubbio serio, chiedete subito un parere legale prima che la situazione degeneri

Quando Serve l’Avvocato

Non sempre è necessario arrivare in tribunale, ma ci sono situazioni in cui una consulenza legale diventa indispensabile:

• Il proprietario vi addebita spese palesemente straordinarie
• L’inquilino si rifiuta sistematicamente di pagare anche le spese dovute
• Ci sono contestazioni su importi rilevanti
• Il contratto contiene clausole ambigue o contraddittorie

Nel mio studio offro sempre un primo colloquio per valutare la situazione. Spesso basta una lettera formale per sbloccare uno stallo che andava avanti da mesi.

In Conclusione

La ripartizione delle spese condominiali segue regole precise, ma la loro applicazione pratica può generare dubbi. La chiave è sempre la stessa: trasparenza, documentazione e dialogo.

Se vi trovate in una situazione di incertezza o di conflitto, non aspettate che il problema si ingigantisca. Una consulenza tempestiva può farvi risparmiare tempo, denaro e stress.